Isi perjanjian sewa kos dan kontrakan yang perlu ada (dan yang sering terlupa)

Catatan: panduan ini adalah pengalaman praktis pengelolaan properti, bukan nasihat hukum. Untuk kontrak bernilai besar atau situasi khusus, mintalah bantuan notaris atau pengacara.

Perjanjian sewa tidak harus panjang dan berbahasa hukum. Perjanjian yang baik adalah yang dibaca dan dipahami penyewa, menjawab pertanyaan yang pasti muncul, dan bisa Anda temukan dua tahun kemudian. Berikut bagian-bagiannya.

1. Para pihak

Nama lengkap sesuai KTP, NIK, alamat, dan nomor HP pemilik dan penyewa. Untuk penyewa usaha (ruko, gudang), tambahkan nama usaha dan siapa yang berwenang menandatangani. Simpan salinan KTP bersama perjanjian, dengan cara yang aman: KTP adalah data pribadi yang tidak boleh tersebar.

2. Objek sewa

Alamat lengkap, nomor kamar atau unit, dan apa yang termasuk: perabot (kasur, lemari, AC), fasilitas bersama (dapur, parkir, wifi), dan kondisi awal. Untuk kontrakan dan ruko, lampirkan foto serah terima dan angka meteran listrik dan air saat masuk.

3. Masa sewa

Tanggal mulai dan tanggal berakhir yang pasti, bukan 'selama satu tahun'. Sebutkan apakah perjanjian diperpanjang otomatis atau harus disepakati ulang, dan kapan paling lambat penyewa harus memberi tahu kalau tidak lanjut (umumnya 30 hari untuk kos, 60 hari untuk kontrakan).

4. Harga, cara bayar, dan jatuh tempo

• Nominal sewa dan periodenya (per bulan, per tahun).
• Apa yang termasuk dan tidak termasuk (listrik, air, wifi, kebersihan, iuran lingkungan).
• Tanggal jatuh tempo dan cara bayar (rekening atas nama siapa).
• Denda keterlambatan dengan angka pasti dan masa tenggang, serta apa yang terjadi kalau telat lebih dari sekian hari.
• Untuk masa sewa panjang: apakah ada kenaikan harga saat perpanjangan dan bagaimana menghitungnya.

5. Deposit

Jumlah deposit, untuk apa boleh dipotong (kerusakan di luar pemakaian wajar, tunggakan, tagihan utilitas terakhir), kapan dikembalikan (misalnya 7 hari setelah serah terima), dan bahwa deposit tidak bisa dipakai sebagai pembayaran sewa bulan terakhir kecuali disepakati. Bagian ini adalah sumber perselisihan paling umum; semakin rinci, semakin tenang.

6. Peraturan dan penggunaan

Untuk kos: jam tamu, tamu menginap, hewan peliharaan, merokok, kebersihan area bersama, dan larangan menyewakan ulang. Untuk kontrakan dan ruko: penggunaan (hunian atau usaha, jenis usaha), larangan mengubah bangunan tanpa izin, dan larangan menyewakan ulang (sublet). Peraturan boleh menjadi lampiran terpisah yang disetujui penyewa, supaya perjanjian intinya tetap pendek.

7. Perbaikan dan pemeliharaan

Siapa yang memperbaiki apa. Pembagian yang umum: pemilik menanggung struktur, atap, instalasi listrik dan air; penyewa menanggung kerusakan akibat pemakaian dan barang habis pakai (lampu, kran kecil). Sebutkan cara melapor dan berapa lama pemilik menanggapi.

8. Pemutusan lebih awal

Apa yang terjadi kalau penyewa pindah sebelum masa sewa habis (deposit hangus, atau sewa tetap dibayar sampai ada pengganti), dan kapan pemilik boleh mengakhiri sewa (tunggakan lebih dari sekian hari, pelanggaran berat). Sebutkan tenggat pengosongan dan serah terima.

9. Yang sering terlupa

• Kontak darurat penyewa (keluarga yang bisa dihubungi).
• Siapa yang membayar PBB dan iuran lingkungan (untuk kontrakan).
• Apa yang terjadi dengan barang yang ditinggalkan penyewa setelah keluar.
• Cara komunikasi resmi (nomor WhatsApp yang disepakati), supaya pemberitahuan tertulis punya jejak.
• Nomor versi atau tanggal perjanjian, supaya saat diperbarui jelas mana yang berlaku.

Contoh klausul yang singkat dan jelas

Bahasa sehari-hari yang tegas lebih berguna daripada bahasa hukum yang tidak dibaca. Tiga contoh:

• Jatuh tempo dan denda: "Sewa Rp1.500.000 dibayar paling lambat tanggal 17 setiap bulan ke rekening BCA 123-456-7890 a.n. Griya Arvela. Keterlambatan lebih dari 7 hari dikenai denda Rp10.000 per hari, dihitung sejak hari ke-8."
• Deposit: "Deposit Rp1.500.000 dikembalikan paling lambat 7 hari setelah serah terima kamar, dikurangi tunggakan dan biaya perbaikan kerusakan di luar pemakaian wajar yang disepakati saat serah terima. Deposit tidak dapat dipakai sebagai sewa bulan terakhir."
• Pemberitahuan keluar: "Penyewa memberi tahu rencana keluar paling lambat 30 hari sebelumnya melalui WhatsApp ke nomor pemilik. Tanpa pemberitahuan, deposit dipotong satu bulan sewa."

Menyimpannya

Simpan perjanjian yang sudah disetujui bersama data penyewa, bukan di folder perjanjian umum. Saat ada perselisihan, yang Anda butuhkan adalah versi yang disetujui orang itu pada tanggal itu. Persetujuan elektronik (penyewa membaca di HP lalu menyetujui dengan identitasnya tercatat) sah digunakan untuk perjanjian sewa biasa dan jauh lebih mudah dilacak daripada kertas yang difoto.